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未經配偶同意,擅自抵押共有房屋是否有效?

作者:孫自通
共同財產抵押風險是房抵貸業務中的一類常見風險,該風險主要涉及到以下幾個法律問題:

第一,房抵貸業務中,如果夫妻一方未經配偶同意,擅自將登記在其名下的房屋設定抵押,相應抵押是否有效?

第二,擔保法司法解釋第五十四條中“其他共有人知道或者應當知道而未提出異議”在實踐中如何判定?

第三,共有人簽字的真偽是否影響抵押的效力?

第四,能否基于夫妻關系認定其配偶知道或應當知道抵押的事實?

第五,實踐中對于抵押權善意取得的認定標準?

第六,銀行、小貸公司等專業機構是否負有更高的注意義務?

對于上述幾個問題,筆者通過檢索相關案例發現,司法實踐中對相關問題地方法院做法各異,甚至同一法院前后觀點也不盡相同,法律適用存在一定不確定性。為了幫助銀行、小貸公司、擔保公司、典當行等信貸機構更好的應對共有房屋抵押風險,筆者特撰寫本文,供參考。

二、相關法律規定解析

1婚姻關系存續期間購買房屋的權屬問題

根據《民法通則》第78條的規定,共有可以分為按份共有和共同共有兩種形態。按份共有是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額,對共有財產分享權利、分擔義務的一種共有關系;共同共有是指各共有人根據共同關系,不分份額地共同享有對共有財產的權利。

共同共有依共同關系而發生,主要包括夫妻共有、家庭共有、遺產分割前的共有及合伙共有等具體類型。夫妻共有是最常見的共同共有,男女雙方一旦締結婚姻關系,便產生了夫妻共同財產的問題,這種共同共有是基于夫妻關系而由法律明確規定的。

《婚姻法》第17條規定:

“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有:(一)工資、獎金;(二)生產、經營的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或贈與所得的財產,但本法第十八條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。”

根據上述規定,除非夫妻雙方選擇了分別財產制,否則,應認定在婚姻關系存續期間所得財產均屬夫妻共同財產。也就是說,婚姻關系存續期間以共同財產購買的房屋,即便登記在一方名下,除非夫妻雙方選擇了另有約定,否則,相應房屋應當認定為夫妻共同財產。

2共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。但是,其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。

根據《擔保法司法解釋》第五十四條的規定,按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的,抵押有效。共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。但是,其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。據此我們可以得出如下結論:

1
按份共有以其共有財產中享有的份額設定抵押的,抵押有效。

共有分為按份共有和共同共有,根據上述規定,如果是按份共有的話,按份共有人可以以其共有財產中享有的份額設定抵押,抵押有效。實踐中,房屋按份共有的情況雖然有,但不多見,本文不展開討論。

2
共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。

如果是共同共有的情況下,共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人同意,抵押無效。婚姻關系存續期間以共有財產購買的房屋,登記在一方名下,如果沒有另外約定,則應當認定為屬于夫妻共同財產。這樣的房屋在設定抵押時,無論登記部門辦理登記時如何要求,都應當取得其他共有人的同意,否則,原則上應當認定抵押無效。

當然,實踐中房屋也可能直接登記為多人共有(比如夫妻雙方),在這種情況下,登記部門會要求登記的所有共有人一起來辦理抵押登記,銀行等信貸機構也同樣會有這樣的要求,因此風險相對較小。具體到本文,本文僅討論房屋登記在夫妻一方名下,而房屋事實上為夫妻共有,夫妻一方未經配偶同意,擅自抵押是否有效這一情形。

3
其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。

根據前述規定,共同共有人在以共有財產設定抵押時未征得共有人同意,原則上抵押無效。但是,如果抵押權人有證據證明,共有人知道或應當知道抵押的事實,而沒有提出異議,視為同意,抵押有效。

這里的視為同意,在法律上又被稱作“默示推定”,《民法總則》第一百四十條規定,行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時,才可以視為意思表示。

需要注意的是,視為同意也是一種同意,則設定抵押的行為屬于有權處分,抵押有效。

3實踐中登記部門的要求

據筆者了解,如果房屋只登記在一個人名下,不動產登記部門在辦理抵押登記時目前有兩種做法:

第一種:登記在誰名下誰來辦理抵押登記即可,無需其配偶出面即可辦理抵押登記;

第二種:即便登記在一方名下,也需要其配偶出面一同辦理抵押登記,其配偶需書面同意辦理抵押登記。(如果未婚的,需要出具未婚的聲明,并承諾承擔相應責任)

這兩種做法里,尤其是第一種做法,很容易出現夫妻一方未經配偶同意擅自將共有房屋抵押的情形,銀行等信貸機構一旦接受抵押,潛藏著比較大的法律風險。

4關于抵押權的善意取得

根據物權法第一百零六條的規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。

上面是關于善意取得的規定。善意取得,指受讓人以財產所有權轉移為目的,善意、對價受讓且占有該財產,即使出讓人無轉移所有權的權利,受讓人仍取得其所有權。善意取得既適用于動產,又可適用于不動產。善意取得中的受讓人需是善意的,不知出讓人是無處分權人,否則不構成善意取得。善意取得基于占有的公信力,旨在維護交易安全。

善意取得的條件:

第一,受讓人需是善意的,不知出讓人是無處分權人。

第二,受讓人支付了合理的價款。

第三,轉讓的財產應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。三項條件必須同時具備,否則不構成善意取得。

善意取得既適用于動產,又可適用于不動產。抵押權善意取得,參照物權法一百零六條的規定執行。

需要注意的是,抵押權善意取得適用的前提是抵押人是“無權處分”,這和《擔保法司法解釋》第五十四條規定的“其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效”有本質的區別,如適用《擔保法司法解釋》第五十四條上述規定,則抵押人屬于“有權處分”。

5總結

第一,按份共有以其共有財產中享有的份額設定抵押的,抵押有效。

第二,共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。

第三,其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。

第四,無權處分人擅自將不動產抵押給抵押權人,如果抵押權人抵押時是善意的、支付了合理對價、已經辦理了抵押登記,則應當適用善意取得,抵押有效。

三、相關判例及司法實踐中的爭議焦點

以上是關于共同共有財產設定抵押問題的相關法律規定,但該問題在司法適用中存在一定不確定性,接下來,筆者結合相關判例對相關問題逐一進行分析,供參考。

1未經共同共有人同意設定抵押,抵押無效

通過案例檢索,有大量的案例直接援引《擔保法司法解釋》第五十四條的規定,認定共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。文末所附案例中認定抵押無效的案例都是援引的擔保法司法解釋五十四條的規定。

本文所附案例1是由擅自抵押夫妻共有財產引發糾紛,案例2是因為未經共同法定繼承人同意抵押遺產引發的糾紛,法院最終都認定為抵押無效。

案例1:

谷爾丹確認合同無效糾紛,北京市高級人民法院(2014)高民(商)申字第3467號。

北京高院認為:《借款抵押合同》中張洪海提供抵押的房產系其與郝偉靖夫妻關系存續期間取得,應屬于張洪海與郝偉靖的共同財產,因張洪海簽訂《借款抵押合同》未經過郝偉靖同意,故一、二審判決判定《借款抵押合同》無效并無不當。

案例2:

平果國民村鎮銀行有限責任公司與黃漢武、唐美新金融借款合同糾紛,西壯族自治區高級人民法院(2016)桂民申1297號。

法院認為:“根據本案的事實,2013年4月23日韋綏佳在辦理本案抵押登記時提供的房產權證明確記載共有人為黃穎堯,而黃穎堯已于2011年7月去世,因黃穎堯的法定繼承人均明確表示不放棄對黃穎堯遺產的繼承權,因此,至2013年4月23日時房屋的產權共有人應為韋綏佳、黃漢武、唐美新、韋灝明等人。韋綏佳在辦理抵押登記時提供了黃穎堯已去世的材料,平果國民銀行應當知道房屋的實際共有人已變更的事實,但平果國民銀行未要求韋綏佳提供實際共有人同意抵押的材料,也未要求實際共有人在抵押擔保上簽字,而韋綏佳在訴訟中稱其作為共同共有人以共有財產設定抵押未經其他共有人同意,平果國民銀行也沒有證據證實其他共有人知道或者應當知道抵押而未提出異議的事實,故韋綏佳的抵押行為屬于擅自以共有財產設定抵押未經其他共有人同意之情形。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第二款“共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。但是,其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效”的規定,二審判決認定抵押合同無效正確。”

其余類似案例包括:

案例3:師宗縣農村信用合作聯社瓦魯分社與張晉博、彭菊花金融借款合同糾紛,云南省高級人民法院(2015)云高民二終字第229號。

案例:史淑梅與賈建東等確認合同效力糾紛,北京市第二中級人民法院(2016)京02民終7028號。

案例:中國農業銀行股份有限公司石林彝族自治縣支行與石林鑫淼種植園等金融借款合同糾紛,昆明市中級人民法院(2014)昆民四終字第99號。

案例:鄭芝庭與鄭雪飛、鄭輝民間借貸糾紛,舟山市中級人民法院(2014)浙舟商終字第209號

案例:中信銀行股份有限公司總行營業部與張翠琴抵押權糾紛,北京市第二中級人民法院(2018)京02民終3559號。

案例:趙世寬與李勤等合同糾紛案,北京市第三中級人民法院(2018)京03民終2631號

2共有人簽字真偽對抵押效力的影響?

通過案例檢索,筆者發現,如果信貸機構在辦理房屋抵押業務時,要求房屋所有共有人都簽字,假如相應的簽字是虛假的,則法院傾向于認定相應抵押擔保是無效的。

例如在案例4中國建設銀行股份有限公司深圳市分行與鄒紅松、龔星星、羅曉春、孟軍借款合同糾紛案中【廣東省高級人民法院(2014)粵高法民二申字第117號】中。

廣東高院再審認為:經司法鑒定,涉案《個人住房最高額抵押貸款合同》及《深圳市房地產抵押登記申請表》上“羅曉春”的簽名并非羅曉春的筆跡,羅曉春本人稱其從不知曉貸款及抵押事項,從羅曉春手持龔星星交付給其的虛假的未經抵押的房地產證這一事實判斷羅曉春的確對抵押事項從不知情,而建設銀行深圳分行也未能提供證據證明羅曉春知道或應當知道涉案房地產已經抵押而未提出異議。最終法院認定抵押無效。

其余類似案例還包括:

案例5:雷海燕與湖南藍山農村商業銀行股份有限公司、譚志國金融借款合同糾紛,永州市中級人民法院(2016)湘11民終1285號。

案例6:謝尤怡與寧波奉化農村商業銀行股份有限公司江口支行、吳培杰合同糾紛,寧波市中級人民法院(2014)浙甬商終字第113號。

案例7:中國農業銀行股份有限公司撫順站前支行與王麗秀抵押合同糾紛,撫順市中級人民法院(2017)遼04民終1766號

案例8:中國工商銀行股份有限公司池州浦西支行與占崢、占明、杜為群借款合同糾紛,池州市中級人民法院(2015)池民二終字第00124號。

案例:李志、中國農業銀行股份有限公司高州市支行金融借款合同糾紛,茂名市中級人民法院(2016)粵09民終1427號。

案例:陳迎春、安興順確認合同無效糾紛,滄州市中級人民法院(2017)冀09民終6738號(簽名為代簽)

3如何判定其他共有人知道或者應當知道而未提出異議?能否基于夫妻關系認定配偶知道或應當知道?

實踐中,不同法院對此的認定存在一定的分歧,本文列舉幾個典型案例供參考。

1
基于夫妻關系、父子關系認定知道或應當知道

在案例9羅建平、中國農業銀行股份有限公司蘭坪白族普米族自治縣支行金融借款合同糾紛案【云南省高級人民法院(2016)云民申920號】中。云南高院認為抵押房產的所有權人為羅建平、冷菊以及羅皓共有,而冷菊為羅建平之妻,羅皓為羅建平之子,羅建平將三人共有的房產為羅建中的借款作抵押,其妻、子作為家庭成員不可能對此不知曉,最終認定抵押有效。

在案例10敖水香與新余市中小企業信用擔保中心等追償權、抵押合同、保證合同糾紛案【江西省高級人民法院(2014)贛民二終字第25號】中。江西高院認為:敖水香基于夫妻關系屬系爭房產的共有權人。與一般共有關系主體不同,夫妻是具有密切聯系的身份主體,其對財產的共有關系具有一定的特殊性。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條規定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。

鄒細根用系爭房產抵押給擔保中心,是對夫妻共有財產的重要處理決定,當時星光公司為其二期3萬噸紗錠項目建設申請貸款,已確定鄒細根夫妻個人承擔連帶保證責任,且鄒細根與敖水香的夫妻關系并無異常,擔保中心有理由相信作為妻子的敖水香知道或者應當知道這一重要決定,并確信鄒細根對系爭房產的處分行為是夫妻雙方共同的意思表示。最終法院認定抵押有效。

提示:需要注意的是,本文中所附大量無效案例基本都是因夫妻共同財產抵押引發的糾紛,由此可知,單純依據夫妻關系就認定配偶知道或應當知道抵押的事實,并未被司法實踐普遍認可。

2
抵押權人提供了房屋照片,照片中顯示共有人在場

在案例11郭喜桂與韓霄抵押合同糾紛一案【石家莊市中級人民法院(2015)石民四終字第01584號】中,石家莊中院認為:王慧然稱其在進行房屋抵押登記之前曾至抵押房屋進行核實,并且提供了當時在抵押房產處所拍攝的照片9張,郭喜桂對于王慧然提交的照片系在抵押房產中拍攝真實性無異議,且對照片中其本人在家的情況認可,據此,對于郭喜桂稱對案涉房屋抵押不知情的主張,本院不予采信。

3
《離婚協議書》中顯示共有人對抵押知情

在案例12星展銀行(中國)有限公司深圳分行、郝建國與廖嘉、楊莉借款合同糾紛一案【深圳市中級人民法院(2016)粵03民終12971號】中。深圳中院認為:本案中,從《離婚協議書》約定的內容來看,楊莉于2014年8月28日與廖嘉協商離婚時已知悉廖嘉將其夫妻共有房產,即深圳市羅湖區銀湖路鳴翠谷X棟6XX房屋為卡蒙特公司向星展銀行借款作抵押一事,雙方雖然在《離婚協議書》中約定由此產生的債務由廖嘉負責償還,但直至2015年2月11日星展銀行提起本案訴訟,楊莉一直未對該房產設立抵押提出異議,該行為應視為同意廖嘉以其夫妻共有房產為涉案債務提供抵押,該抵押有效。

4
抵押人辦理業務時留存了共有人的相關證件

例如在案例13韓曉銀與中國農業銀行股份有限公司北京通州支行等抵押合同糾紛案【北京市第三中級人民法院(2015)三中民(商)終字第07272號】中,北京三中院認為:

本案的爭議焦點在于韓錦紅的房屋貸款抵押行為是否為無權處分。

首先,農行通州支行持有韓曉銀本人身份證件的復印件,其中結婚證持有人為×;

其次,《房地產抵押估價報告》附有房屋內部照片,評估期間房屋實際居住人為×,據此農行通州支行有理由相信韓曉銀“知道或者應當知道”房屋抵押貸款事宜。故根據相關法律規定,在婚姻存續期間,韓曉銀作為房屋所有權的共有人,在其“知道或者應當知道”房屋抵押貸款事宜的情況下,本院認定韓錦紅對該房屋抵押貸款的處置行為合法有效。

但是在案例14中國建設銀行股份有限公司虞支行與陸某某一案【紹興市中級人民法院(2010)浙紹商終字第362號】中,紹興中院對此有不同認識。

紹興市中院認為:雖然上訴人認為從顧某某持有陸某某的身份證、印某、房產證、土地證等事實可以確認被上訴人陸某某是明知或應當知道的,本院認為,因房產證、土地證載明的所有權人為“顧某某”,上述證件由被上訴人顧某某本人持有亦屬正常,而印某系憑借身份證即可刻制,故本案中構成被上訴人陸某某“同意”的表象即為被上訴人顧某某持有被上訴人陸某某的身份證,而被上訴人顧某某與陸某某系夫妻,被上訴人顧某某可通過多種途徑獲取被上訴人陸某某身份證明,且上訴人系商業銀行,不同于非專業化的普通債權人,在締結擔保合同時應當負有更高程度的注意義務,故光憑被上訴人顧某某持有被上訴人陸某某身份證來判斷陸某某已達到知道或應當知道的程度,顯然依據不足。

綜上,通過上面分析可知,對于如何判定其他共有人知道或者應當知道而未提出異議,實踐中不同法院的認定尺度是不一樣的,存在比較大的分歧。

4關于抵押權善意取得的認定標準

1、實踐中的兩類觀點

關于抵押權善意取得的認定實踐中分歧比較大,司法實踐中大體上可分為兩種觀點:

觀點1:不動產登記具有權利推定效力,抵押權人僅負形式審查義務

例如,在案例15韓桂芳與平涼市崆峒區融通小額貸款有限責任公司確認合同無效糾紛一案【平涼市中級人民法院 (2012)平中民二終字第95號】中,法院認為,該房產登記于原告盧小龍名下,產權登記簿上無共有人情況記載,不動產登記具有公信力,即具有權利正確性推定效力。被告融通小額貸款公司作為抵押權人只要審查抵押是原告之夫盧小龍的真實意思表示即可,其對抵押人盧小龍的婚姻關系、家庭成員和該抵押物是否還有其他共有人既不明知也不應知。故應認為被告融通小額貸款公司在取得涉案房產的抵押權時是善意的。

在案例16上海浦東發展銀行股份有限公司溫州瑞安支行與胡樹妹、浙江通達機械有限公司等金融借款合同糾紛案【 溫州市中級人民法院(2014)浙溫商終字第870號】中,法院認為:“陳某某提供抵押的房屋的全部產權登記在其個人名下,該不動產登記具有物權公示公信的效力,無論其記載的內容是否與實際相符,浦發瑞安支行均有理由相信該產權證的真實性,我國法律、行政法規也未規定抵押權人在接受抵押時負有對抵押物的產權證做實質性審查的義務。”

其余類似判例還包括

案例:劉桂育與趙子章等抵押權糾紛案, 北京市朝陽區人民法院(2015)朝民(商)初字第34984號。

案例:郭立蓉、莆田市融信貿易有限公司金融不良債權追償糾紛案,漳州市中級人民法院(2018)閩06民終52號。

觀點2:若配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來,抵押權人人主張自己善意時,要盡合理的查詢和注意義務,對真實權利狀況不知情應不存在重大過失。

案例17:涂某等與鄭某確認合同無效糾紛上訴案,北京第一中級人民法院(2012)一中民終字第6114號】。

法院認為:關于某某典當公司是否屬于抵押權的善意取得問題。對此,本院認為,以房屋為標的物的不動產抵押中,善意第三人對真實權利狀況的不知情應要求其不存在重大過失,意味著若配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來,受讓人主張自己善意時,要盡合理的查詢和注意義務。任何查詢和注意義務都沒有進行,不宜直接認定其為善意第三人。本案中,某某典當公司未對涉案房屋的檔案登記材料履行一定的查詢義務,且未按合同條款和附件的約定以及其辦理抵押的相關程序對涉案房屋的共有情況履行合理的注意義務(即要求鄭某提供結婚證及戶口本等),故本院認為某某典當公司不屬于物權法上的善意第三人,其不能善意取得涉案房屋的抵押權。”

案例18:王X訴李X、中國民生銀行股份有限公司天津分行確認合同無效糾紛案,(2013)津一中民二終字第0069號。

備注:該案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(總第715期)收錄。

天津一中院認為:在婚姻關系存續期間,夫妻一方未經配偶同意,擅自以夫妻共有房屋作為抵押物與金融機構簽訂抵押借款合同,且其配偶事后未予追認的,屬于擅自處分夫妻共有財產,系無權處分。但在簽訂抵押借款合同時,金融機構已經審核了夫妻一方提交的無配偶、其系抵押房屋所有權人的證明材料,已經盡到了合理審查義務,主觀系善意。同時,金融機構亦按照合同約定發放了貸款,即支付了抵押合同的合理對價,故金融機構的行為構成善意取得。

在案例19內蒙古寧城農村商業銀行股份有限公司山頭支行與段國祥金融借款合同糾紛一案【內蒙古赤峰中院(2016)內04民終715號】中,赤峰中院認為:從本案設定抵押擔保的情況看,雖然房產證上登記的房屋所有權人為段某,但原審庭審時段某對其存檔的貸款申請調查審查審批表無異議,該審批表中的個人貸款申請表中載明抵押人是段某,財產共有人是燕某,在房地產抵押清單中載明抵押人是段某、燕某,且段某在訂立抵押擔保合同時亦提交了其與燕某的結婚證和身份證,通過上述證據證明某銀行對于抵押擔保房產系上訴人段某、燕某夫妻共同財產的事實是明知的。

關于上訴人某銀行提出的其就涉案房屋適用善意取得和表見代理的主張,因第三人善意取得及表見代理適用的條件是上訴人某銀行主觀須為善意、無過失,而本案中上訴人某銀行作為金融機構在簽訂抵押合同、辦理登記過程中,在明知燕某與段某是夫妻關系,燕某是抵押物的共有人及段某、燕某均是抵押人的情況下,沒有讓燕某在抵押合同簽字,具有明顯過錯,故不適用善意取得和表見代理的相關規定。

其他類似案例包括:

案例20:鄭某與被上訴人蔣某某、劉某某確認合同無效糾紛:,北京第二中級人民法院(2015)二中民終字第01033號。

案例21:周春風與錦湖(中國)輪胎銷售有限公司、張集軍、烏蘭察布市榮達物資有限責任公司確認合同無效糾紛案,烏蘭察布市中級人民法院(2015)烏民終字第126號。

案例22:李惠珠等與保福融資擔保有限公司案外人執行異議案,北京市第二中級人民法院(2018)京02民終611號。

案例:張×與劉×與某銀行等確認合同無效糾紛,北京第一中級人民法院(2015)一中民(商)終字第3號。

案例:姜蕓與殷勝利等確認合同無效糾紛案, 北京市大興區人民法院(2014)大民初字第3802號。

綜上,從目前司法實踐的判例來看,觀點2為目前的主流觀點和主流判決,這也就意味著,銀行等信貸機構在辦理具體業務時,對房屋權屬、抵押人婚姻狀況具有審慎的查詢和注意義務,且在辦理登記的過程中應無過錯及過失。

2、銀行、小貸公司等專業機構在締結合同時是否有更高的注意義務?

通過案例檢索發現,部分法院在判決書中認為銀行等專業機構在締結合同時應具有更高的注意義務。

例如,在案例14中國建設銀行股份有限公司虞支行與陸某某一案【紹興市中級人民法院(2010)浙紹商終字第362號】中,法院認為:“上訴人系商業銀行,不同于非專業化的普通債權人,在締結擔保合同時應當負有更高程度的注意義務”。

上面介紹的案例中有類似表述的還包括案例3師宗縣農村信用合作聯社瓦魯分社與張晉博、彭菊花金融借款合同糾紛、案例4中國建設銀行股份有限公司深圳市分行與鄒紅松、龔星星、羅曉春、孟軍借款合同糾紛。

其他類似判例:

案例23:陳某某與華誠公司、單某某典當糾紛一案,嘉興市中級人民法院(2012)浙嘉商提字第5號。

四、風險提示及實操建議

根據前文分析,關于登記在夫妻一方名下共有房屋抵押的問題,目前司法實踐中各地法院觀點不一。主流判決認為若配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來,抵押權人主張自己善意時,要盡合理的查詢和注意義務,對真實權利狀況不知情不存在重大過失,且部分法院認為銀行、小貸公司、典當行等專業機構對此負有更高的注意義務。針對這一風險,如下建議供參考:

1
核實身份信息和房屋權屬狀況。
應切實提高風險防范意識和技能,銀行、小貸公司等債權人在接受個人房屋進行抵押時,應對抵押人的身份信息、房屋權屬狀況進行核查。要注意核實身份證的真實性,并注意觀察面貌特征是否與身份證一致,可通過互聯網核查及通過其他證件驗證其身份真偽。對于抵押物權屬,要核實房屋是否存在其他共有人,實踐中可結合房屋購買合同、不動產登記簿、不動產權證書等進行核查。重點關注夫妻共有、合伙共有、繼承共有等情況。如果抵押房屋存在共同共有情況,抵押房屋應征的所有共有人的同意。

2
了解抵押人婚姻狀況。
如果抵押人聲明自己未婚,要求抵押人出具書面的未婚聲明,并要查看其戶口簿、個人征信報告上是否顯示未婚。如果抵押人為已婚人士,無論抵押房屋屬于婚前購買還是婚后購買,原則上都應要求其配偶出具同意抵押的聲明,并要求其配偶協助辦理相應手續。

3
不要忽視離婚、再婚情形。
如果抵押人存在離婚、再婚等情形,應結合房屋購買時間、房屋購買合同、不動產權證書、離婚時間、再婚時間、離婚協議、離婚判決書等核實房屋權屬,如存在共有人,抵押應征的共有人的同意。如屬于再婚,即便房屋屬于抵押人婚前財產,原則上也應要求其現配偶出具同意抵押的聲明。

4
堅持面簽、確保簽字真實。
從上述案例可知,好幾個判例都是由于簽字不真實導致抵押無效。因此,銀行、小貸公司在實際操作中,在抵押人、共有人簽字時,在核實身份的基礎上應當遵循面簽原則,確保簽字的真實性,抵押人、共有人簽字時應留存影像資料。

5
優化操作流程,并嚴格遵守。
銀行、小貸公司等專業機構在接受抵押擔保時,應當制定嚴格的業務操作流程,對自身嚴格要求。從目前的主流判決來看,如果銀行等機構未核實抵押人婚姻狀況或在明知抵押人已婚的情況下未經抵押人配偶同意擅自抵押,法院認定抵押無效在法律上不會存在太大的障礙。

6
做好檔案管理工作。
銀行、小貸公司等應做好檔案管理,相關檔案中如果有證據顯示抵押權人對抵押物共有情況是明知的,則不應認定為是善意,典型案例可見案例19。

7
如債權人盡到注意義務,可主張善意取得。
假如抵押人惡意隱瞞婚姻狀況及房屋共有狀況,從目前的判決來看,如果不動產權證書登記為抵押人單獨所有,銀行、小貸公司等債權人在辦理業務時也要求抵押人出具了未婚聲明,并查看了抵押人征信報告和抵押人提供的戶口簿,且戶口簿及征信報告上均顯示未婚,則一般應認定抵押權人已經盡到了足夠的注意義務,可認定為善意取得。

附一:相關判例匯總

案例1:谷爾丹確認合同無效糾紛,北京市高級人民法院(2014)高民(商)申字第3467號。

北京高院認為:《借款抵押合同》中張洪海提供抵押的房產系其與郝偉靖夫妻關系存續期間取得,應屬于張洪海與郝偉靖的共同財產,因張洪海簽訂《借款抵押合同》未經過郝偉靖同意,故一、二審判決判定《借款抵押合同》無效并無不當。

案例2:平果國民村鎮銀行有限責任公司與黃漢武、唐美新金融借款合同糾紛,西壯族自治區高級人民法院(2016)桂民申1297號。

法院認為:“根據本案的事實,2013年4月23日韋綏佳在辦理本案抵押登記時提供的房產權證明確記載共有人為黃穎堯,而黃穎堯已于2011年7月去世,因黃穎堯的法定繼承人均明確表示不放棄對黃穎堯遺產的繼承權,因此,至2013年4月23日時房屋的產權共有人應為韋綏佳、黃漢武、唐美新、韋灝明等人。韋綏佳在辦理抵押登記時提供了黃穎堯已去世的材料,平果國民銀行應當知道房屋的實際共有人已變更的事實,但平果國民銀行未要求韋綏佳提供實際共有人同意抵押的材料,也未要求實際共有人在抵押擔保上簽字,而韋綏佳在訴訟中稱其作為共同共有人以共有財產設定抵押未經其他共有人同意,平果國民銀行也沒有證據證實其他共有人知道或者應當知道抵押而未提出異議的事實,故韋綏佳的抵押行為屬于擅自以共有財產設定抵押未經其他共有人同意之情形。根據《擔保法司法解釋》第五十四條第二款的規定,二審判決認定抵押合同無效正確。”

案例3:師宗縣農村信用合作聯社瓦魯分社與張晉博、彭菊花金融借款合同糾紛,云南省高級人民法院(2015)云高民二終字第229號。

云南高院認為:

1、從合同主體及合同內容來看,本案爭議的《抵押合同》的合同主體是張晉博與瓦魯分社,合同內容為張晉博用其所有的位于師宗縣興師路丹鳳煙站旁的房屋作為抵押物為興源煤礦的借款承擔抵押擔保責任,張建生、彭菊花、張晉銘系該抵押房屋的共有權人。但是在簽訂該《抵押合同》時,房屋的產權人張晉博、共有人張晉銘并未到場,到場的只有其父母張建生、彭菊花。而此時無論是張晉博還是張晉銘都均已成年,且張晉博在曲靖工作、張晉銘在上海讀大學,兩人均獨立生活,兩人也都未出具書面的授權委托書給其父母代為簽訂該抵押合同。簽訂時,瓦魯分社的工作人員也未親自當場打電話與張晉博、張晉銘進行溝通和確認,且事后亦未要求張建生、彭菊花或者張晉博、張晉銘補交授權委托的書面材料。現張建生、彭菊花主張在簽訂《抵押合同》時并未得到其子張晉博、張晉銘的授權,且也未將抵押共有房屋的事宜在當時或是事后告知過二人。張晉博、張晉銘也陳述直至本案起訴時才知曉其父母將共有房屋進行抵押,并且不予追認。

2、從在案證據來看,瓦魯分社僅以張建生、彭菊花在簽訂《抵押合同》時提交了張晉博、張晉銘的身份證復印件,就主張張建生、彭菊花已經征得了張晉博、張晉銘授權和同意。但經本院審查,該兩份身份證復印件并未載明用途或授權事項,僅能證明張晉博、張晉銘的身份信息,并不能證明張建生、彭菊花取得其子授權或同意,故瓦魯分社的該主張不能成立。

3、張建生、彭菊花系農民,文化水平較低,連《抵押合同》上自己和兩個兒子的名字都是瓦魯分社的工作人員代寫,張建生、彭菊花在簽名上按手印。而瓦魯分社作為專業從事貸款、抵押等業務的國家金融機構,在提供格式條款《抵押合同》給張建生、彭菊花簽訂時,既未對合同中針對擔保方應盡的義務及有特殊要求的條款作出加粗、加黑等特殊標記予以提示或作出重點說明,也未在合同主體即抵押房屋的產權人未到場的情況下要求共有人提交書面的授權委托書,疏于審查。綜上所述,原審法院根據《擔保法司法解釋》第五十四條第二款之規定,認定《抵押合同》無效并無不妥,原審法院判令張建生、彭菊花、張晉銘、張晉博對本案借款不承擔抵押擔保責任得當,本院予以維持。

案例4:中國建設銀行股份有限公司深圳市分行與鄒紅松、龔星星、羅曉春、孟軍借款合同糾紛,廣東省高級人民法院(2014)粵高法民二申字第117號。

廣東高院再審認為:經司法鑒定,涉案《個人住房最高額抵押貸款合同》及《深圳市房地產抵押登記申請表》上“羅曉春”的簽名并非羅曉春的筆跡,羅曉春本人稱其從不知曉貸款及抵押事項,從羅曉春手持龔星星交付給其的虛假的未經抵押的房地產證這一事實判斷羅曉春的確對抵押事項從不知情,而建設銀行深圳分行也未能提供證據證明羅曉春知道或應當知道涉案房地產已經抵押而未提出異議。

因此,根據《擔保法司法解釋》第五十四條的規定,一、二審法院認定以屬于龔星星和羅曉春共同共有的房產設定的抵押合同無效,于法有據,并無不當。

建設銀行深圳分行作為金融機構,在接受龔星星與羅曉春夫妻共同共有的房產作抵押時,未審核抵押人“羅曉春”簽名人的身份,導致涉案《個人住房最高額抵押貸款合同》及《深圳市房地產抵押登記申請表》上“羅曉春”的簽名并非其本人所為,建設銀行深圳分行對此具有過錯,不符合善意第三人的條件,故一、二審判決駁回建設銀行深圳分行要求羅曉春作為抵押人承擔連帶責任的訴訟請求,有事實和法律依據,并無不當。

案例5:雷海燕與湖南藍山農村商業銀行股份有限公司、譚志國金融借款合同糾紛,永州市中級人民法院(2016)湘11民終1285號。

永州市中院認為:藍山農商行與譚志國簽訂的《個人貸款合同》中設定抵押的房產系譚志國、雷海燕夫妻關系存續期間的共有財產,對該共有財產的處分權應歸譚志國、雷海燕雙方共有。譚志國冒用雷海燕名義在《房(地)產擔保抵押承諾書》簽字,依照《擔保法司法解釋》第五十四條之規定,譚志國未經共有人雷海燕同意而將房產抵押,抵押合同應認定為無效合同。

案例6:謝尤怡與寧波奉化農村商業銀行股份有限公司江口支行、吳培杰合同糾紛,寧波市中級人民法院(2014)浙甬商終字第113號。

法院認為:涉案房產系謝尤怡、吳培杰婚后所購的夫妻共同財產,吳培杰與江口支行簽訂最高額抵押借款合同就涉案房產辦理抵押時,應得到謝尤怡的同意。雖然房產證上登記的房屋所有權人為吳培杰,但從最高額抵押借款合同及借款補充協議上“謝尤怡”的簽字情況來看,江口支行對于涉案房產系謝尤怡、吳培杰夫妻共同財產的事實是明知的。而事實上,“謝尤怡”的簽字非謝尤怡本人所簽,江口支行未盡到審慎的審查義務,故不能根據不動產善意取得制度取得涉案房產的抵押權。因涉案房產設定抵押時沒有得到謝尤怡的同意,江口支行也沒有證據證明謝尤怡知道或者應當知道涉案房產設定抵押的情形,故涉案房產的抵押約定無效。

案例7:中國農業銀行股份有限公司撫順站前支行與王麗秀抵押合同糾紛,撫順市中級人民法院(2017)遼04民終1766號

法院認為:本案中,抵押房屋系王麗秀與閻華夫妻共同共有的財產,而農業銀行一審提交的承諾書中“王麗秀”的簽字經鑒定不是王麗秀本人書寫,農業銀行亦并未提交其他證據證明王麗秀同意以該房屋設定抵押,故一審法院認為農業銀行與閻華簽訂的(撫)農銀個房借字(2001)第523號個人住房按揭(抵押)借款合同中抵押合同無效并解除上述房屋抵押并無不當,本院予以維持。

案例8:中國工商銀行股份有限公司池州浦西支行與占崢、占明、杜為群借款合同糾紛,池州市中級人民法院(2015)池民二終字第00124號。

法院認為:本院認為,本案所訴爭抵押房產系占崢與杜為群、占明共同共有,而《個人借款/擔保合同》上占明、杜為群的簽名已經過鑒定非本人所簽,該抵押擔保非占明、杜為群的真實意思表示。根據相關法律規定,共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。

案例9:羅建平、中國農業銀行股份有限公司蘭坪白族普米族自治縣支行金融借款合同糾紛,云南省高級人民法院(2016)云民申920號。

云南高院認為:本案的抵押權在羅建平的房產進行抵押登記時設立。羅建平主張房屋共有人冷菊等人不知曉房產抵押情況,根據相關法律規定,該抵押無效。本院認為,本案中,抵押房產的所有權人為羅建平、冷菊以及羅皓共有,而冷菊為羅建平之妻,羅皓為羅建平之子,羅建平將三人共有的房產為羅建中的借款作抵押,其妻、子作為家庭成員不可能對此不知曉,根據《擔保法司法解釋》第五十四條第二款的規定:“共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。但是,其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。”本案的抵押權已于登記時設立,抵押權合法有效。

案例10:敖水香與新余市中小企業信用擔保中心等追償權、抵押合同、保證合同糾紛,江西省高級人民法院(2014)贛民二終字第25號。

江西高院認為:關于共有人擅自處分共有財產行為的效力認定。本案系爭房產登記在鄒細根一人名下,但當時敖水香與鄒細根系夫妻關系,故系爭房產屬雙方共有財產,敖水香基于夫妻關系屬系爭房產的共有權人。與一般共有關系主體不同,夫妻是具有密切聯系的身份主體,其對財產的共有關系具有一定的特殊性。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條規定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。

鄒細根用系爭房產抵押給擔保中心,是對夫妻共有財產的重要處理決定,當時星光公司為其二期3萬噸紗錠項目建設申請貸款,已確定鄒細根夫妻個人承擔連帶保證責任,且鄒細根與敖水香的夫妻關系并無異常,擔保中心有理由相信作為妻子的敖水香知道或者應當知道這一重要決定,并確信鄒細根對系爭房產的處分行為是夫妻雙方共同的意思表示。本案證據表明,鄒細根與擔保中心簽訂的抵押擔保合同系雙方真實意思表示,雖然該份合同形式內容上存在瑕疵,但不能否認鄒細根為了取得擔保中心對星光公司2000萬元銀行借款的擔保,自愿以系爭房產向擔保中心設定抵押反擔保的事實,抵押擔保合同應認定合法有效。

案例11:郭喜桂與韓霄抵押合同糾紛,石家莊市中級人民法院(2015)石民四終字第01584號

石家莊中院認為:王慧然稱其在進行房屋抵押登記之前曾至抵押房屋進行核實,并且提供了當時在抵押房產處所拍攝的照片9張,郭喜桂對于王慧然提交的照片系在抵押房產中拍攝真實性無異議,且對照片中其本人在家的情況認可,據此,對于郭喜桂稱對案涉房屋抵押不知情的主張,本院不予采信。故郭喜桂稱“郭喜桂對三被上訴人私下辦理抵押的事實不知情,一審判決以郭喜桂未能提交證據為由,不采信郭喜桂不知情的主張系認定事實和適用法律錯誤。”不成立。

本案中,郭喜桂對案涉房屋抵押知情,無證據證明案涉房屋辦理抵押提出了異議,應視為同意。

案例12:星展銀行(中國)有限公司深圳分行、郝建國與廖嘉、楊莉借款合同糾紛二審民事判決書,深圳市中級人民法院(2016)粵03民終12971號。

深圳中院認為:本案中,從《離婚協議書》約定的內容來看,楊莉于2014年8月28日與廖嘉協商離婚時已知悉廖嘉將其夫妻共有房產,即深圳市羅湖區銀湖路鳴翠谷X棟6XX房屋為卡蒙特公司向星展銀行借款作抵押一事,雙方雖然在《離婚協議書》中約定由此產生的債務由廖嘉負責償還,但直至2015年2月11日星展銀行提起本案訴訟,楊莉一直未對該房產設立抵押提出異議,該行為應視為同意廖嘉以其夫妻共有房產為涉案債務提供抵押,該抵押有效。

案例13:韓曉銀與中國農業銀行股份有限公司北京通州支行等抵押合同糾紛案,北京市第三中級人民法院 (2015)三中民(商)終字第07272號。

法院認為:本案的爭議焦點在于韓錦紅的房屋貸款抵押行為是否為無權處分。首先,農行通州支行持有韓曉銀本人身份證件的復印件,其中結婚證持有人為×;其次,《房地產抵押估價報告》附有房屋內部照片,評估期間房屋實際居住人為×,據此農行通州支行有理由相信韓曉銀“知道或者應當知道”房屋抵押貸款事宜。故根據相關法律規定,在婚姻存續期間,韓曉銀作為房屋所有權的共有人,在其“知道或者應當知道”房屋抵押貸款事宜的情況下,本院認定韓錦紅對該房屋抵押貸款的處置行為合法有效。

案例14:中國建設銀行股份有限公司虞支行與陸某某一案,紹興市中級人民法院(2010)浙紹商終字第362號。

紹興市中院認為:雖然上訴人認為從顧某某持有陸某某的身份證、印某、房產證、土地證等事實可以確認被上訴人陸某某是明知或應當知道的,本院認為,因房產證、土地證載明的所有權人為“顧某某”,上述證件由被上訴人顧某某本人持有亦屬正常,而印某系憑借身份證即可刻制,故本案中構成被上訴人陸某某“同意”的表象即為被上訴人顧某某持有被上訴人陸某某的身份證,而被上訴人顧某某與陸某某系夫妻,被上訴人顧某某可通過多種途徑獲取被上訴人陸某某身份證明,且上訴人系商業銀行,不同于非專業化的普通債權人,在締結擔保合同時應當負有更高程度的注意義務,故光憑被上訴人顧某某持有被上訴人陸某某身份證來判斷陸某某已達到知道或應當知道的程度,顯然依據不足。

案例15:韓桂芳與平涼市崆峒區融通小額貸款有限責任公司確認合同無效糾紛,平涼市中級人民法院 (2012)平中民二終字第95號

法院認為:該房產登記于原告盧小龍名下,產權登記簿上無共有人情況記載,不動產登記具有公信力,即具有權利正確性推定效力。被告融通小額貸款公司作為抵押權人只要審查抵押是原告之夫盧小龍的真實意思表示即可,其對抵押人盧小龍的婚姻關系、家庭成員和該抵押物是否還有其他共有人既不明知也不應知。故應認為被告融通小額貸款公司在取得涉案房產的抵押權時是善意的。

案例16:上海浦東發展銀行股份有限公司溫州瑞安支行與胡樹妹、浙江通達機械有限公司等金融借款合同糾紛案, 溫州市中級人民法院(2014)浙溫商終字第870號

法院認為:“陳某某提供抵押的房屋的全部產權登記在其個人名下,該不動產登記具有物權公示公信的效力,無論其記載的內容是否與實際相符,浦發瑞安支行均有理由相信該產權證的真實性,我國法律、行政法規也未規定抵押權人在接受抵押時負有對抵押物的產權證做實質性審查的義務。”

案例17:涂某等與鄭某確認合同無效糾紛,北京第一中級人民法院(2012)一中民終字第6114號

法院認為:關于某某典當公司是否屬于抵押權的善意取得問題。對此,本院認為,以房屋為標的物的不動產抵押中,善意第三人對真實權利狀況的不知情應要求其不存在重大過失,意味著若配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來,受讓人主張自己善意時,要盡合理的查詢和注意義務。任何查詢和注意義務都沒有進行,不宜直接認定其為善意第三人。本案中,某某典當公司未對涉案房屋的檔案登記材料履行一定的查詢義務,且未按合同條款和附件的約定以及其辦理抵押的相關程序對涉案房屋的共有情況履行合理的注意義務(即要求鄭某提供結婚證及戶口本等),故本院認為某某典當公司不屬于物權法上的善意第三人,其不能善意取得涉案房屋的抵押權。”

案例18:王X訴李X、中國民生銀行股份有限公司天津分行確認合同無效糾紛案,(2013)津一中民二終字第0069號。

備注:該案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(總第715期)收錄。

天津一中院認為:在婚姻關系存續期間,夫妻一方未經配偶同意,擅自以夫妻共有房屋作為抵押物與金融機構簽訂抵押借款合同,且其配偶事后未予追認的,屬于擅自處分夫妻共有財產,系無權處分。但在簽訂抵押借款合同時,金融機構已經審核了夫妻一方提交的無配偶、其系抵押房屋所有權人的證明材料,已經盡到了合理審查義務,主觀系善意。同時,金融機構亦按照合同約定發放了貸款,即支付了抵押合同的合理對價,故金融機構的行為構成善意取得。

案例19:內蒙古寧城農村商業銀行股份有限公司山頭支行與段國祥金融借款合同糾紛,內蒙古赤峰中院(2016)內04民終715號。

赤峰中院認為:銀行以涉案房產登記在段某一人名下,是其單獨所有財產,上訴人有理由相信房屋是段某單獨所有,故上訴人在取得抵押權時是善意取得以及段某構成表見代理等上訴理由,主張抵押合同有效。本院認為,涉案房產系段某與其妻子燕某婚后所購的夫妻共同財產,所涉房產系段某、燕某共同共有,對該房產的處分即設定抵押時應經共有人燕某的同意,否則抵押合同無效。

從本案設定抵押擔保的情況看,雖然房產證上登記的房屋所有權人為段某,但原審庭審時段某對其存檔的貸款申請調查審查審批表無異議,該審批表中的個人貸款申請表中載明抵押人是段某,財產共有人是燕某,在房地產抵押清單中載明抵押人是段某、燕某,且段某在訂立抵押擔保合同時亦提交了其與燕某的結婚證和身份證,通過上述證據證明某銀行對于抵押擔保房產系上訴人段某、燕某夫妻共同財產的事實是明知的。

在此情況下,在簽訂涉案最高額抵押合同及房地產抵押合同并沒有讓房產共有人燕某簽名,且燕某明確表示其不同意就共有的房產設定抵押擔保,故該抵押擔保合同應依法認定無效。

關于上訴人某銀行提出的其就涉案房屋適用善意取得和表見代理的主張,因第三人善意取得及表見代理適用的條件是上訴人某銀行主觀須為善意、無過失,而本案中上訴人某銀行作為金融機構在簽訂抵押合同、辦理登記過程中,在明知燕某與段某是夫妻關系,燕某是抵押物的共有人及段某、燕某均是抵押人的情況下,沒有讓燕某在抵押合同簽字,具有明顯過錯,故不適用善意取得和表見代理的相關規定。

案例20:鄭某與被上訴人蔣某某、劉某某確認合同無效糾紛:,北京第二中級人民法院(2015)二中民終字第01033號。

法院認為:當事人善意取得其他物權的,其在取得該物權時應為善意。在以房屋為標的物的不動產抵押中,善意指的是取得物權的當事人對無權處分人的真實權利狀況不知情,且盡到了合理的注意和審查義務,其對真實權利狀況不知情不存在重大過失。

本案中,鄭某作為抵押權人未對抵押人劉某某婚姻狀況進行了解,亦未對涉案房屋的共有情況履行合理的注意義務,例如要求劉某某提供結婚證及戶口本等,未盡到合理的注意義務。一審法院據此認定鄭某不能依據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定善意取得涉訴房屋的抵押權,于法有據,本院予以維持”。

案例21:周春風與錦湖(中國)輪胎銷售有限公司、張集軍、烏蘭察布市榮達物資有限責任公司確認合同無效糾紛,烏蘭察布市中級人民法院(2015)烏民終字第126號。

法院認為:被上訴人錦湖公司與被上訴人張集軍、原審第三人榮達公司簽訂的三份《最高額抵押擔保合同》,在知道訴爭房產存在共有人的情況下,未經抵押物共有權人上訴人周春風同意,侵害了共有權人的利益,依法應認定為無效合同。

案例22:李惠珠等與保福融資擔保有限公司案外人執行異議案,北京市第二中級人民法院(2018)京02民終611號。

法院認為:本案中,李嘉明將其與李惠珠共有的房屋抵押給擔保公司,屬于無權處分,但根據查明的事實,在辦理抵押登記前,涉案房屋僅登記在李嘉明名下,李嘉明聲明未曾結婚,其出示的常住人口登記卡亦未顯示已婚,故應當認定擔保公司取得涉案房屋抵押權時是善意的;擔保公司系基于為北京超新蕙源文化發展有限公司借款提供擔保,而要求李嘉明以涉案房屋提供抵押反擔保,擔保公司取得涉案抵押權具有合理對價;涉案房屋已經辦理了抵押登記,在上述情形下,應當認定擔保公司善意取得涉案房屋的抵押權。

案例23:陳某某與華誠公司、單某某典當糾紛一案,嘉興市中級人民法院(2012)浙嘉商提字第5號。

嘉興中院認為:本案雙方爭議的焦點問題為華誠××對訟爭房屋是否享有抵押權。

首先,根據《中華人民共和國物權法》第九十七條的規定,處分共有的不動產應當經全體共同共有人同意,另據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第二款規定:“共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。”因此單某某在未經共有人陳某某同意的情況下,擅自將共有房屋抵押給華誠××的行為無效。

其次,關于華誠××的抵押典當行為是否構成善意取得從而享有訟爭房屋抵押權的問題。本院認為:

第一,華誠××作為辦理典當業務的專業機構,在明知陳某某為訟爭房屋共有人的情況下,未能嚴格審查陳永某某身份,也未按照正當程序讓陳某某在辦公場所簽字,從而給她人冒充陳某某簽字提供了機會,且客觀上造成了訟爭房屋在共有人不知情的情況下辦理了抵押手續,故華誠××在主觀上存在過錯。

第二,根據《典當管理辦法》第四十二條的規定:“典當行經營房地產抵押典當業務,應當和當戶依法到有關部門先行辦理抵押登記,再辦理抵押典當手續。”而本案華誠××卻未遵守上述規定,先向某某強發放了當金,后再到相關部門補充辦理了房地產的他項權利登記,且也未要求共有人之一的陳某某到登記部門現場簽字,因此華誠××在辦理本案的抵押典當業務中直接違反了《典當管理辦法》的規定。華誠××的上述行為違背了“除無權處分外并不存在其他瑕疵”的善意取得制度的基本邏輯,華誠××的行為不構成“善意”,因而不能基于“善意取得”制度取得本案訟爭房屋的抵押權。

第三,從理論上分析,善意取得制度適用的前提是不違反法律的強行性規定,既然我國物權法以及擔保法司法解釋均規定了未經其他共有人同意不得抵押共有財產,則本案已經失去了善意取得制度適用的前提和基礎,因此本案也不能適用善意取得制度。

再次,陳某某作為訟爭房屋的共有人,在單某某將房屋抵押典當前后并不知情,當然不存在任何過錯,如果此種情況下仍要失去訟爭房屋的所有權,則普通公民的財產安全將處于極大的危險之中,任何人都可能隨時通過這種形式剝奪他人的財產,特別是夫妻共同財產,這顯然與我國物權法中規定善意取得制度的立法初衷相違背。另外,以犧牲特定民事主體的利益維護交易安全,是建立在特定民事主體能夠控制風險或存在過錯的基礎之上,而不能讓一個無辜者承擔社會責任。

最后,從本案的證據材料來看,陳某某于2011年5月9日知道訟爭房屋已被單某某擅自抵押的事實后,即于次日書面致函華誠××,表示對單某某私自抵押房屋的行為不同意,也不認可。說明陳某某在單某某辦理抵押典當手續過程中一直不知情,在知道了以后也未對單某某的行為予以追認,并立即向華誠××提出了異議。至于2011年5月9日陳某某與單某某共同賣房的事實,并不能得出陳某某對單某某的行為進行了追認,也沒有證據表明陳某某賣房是為了歸還欠華誠××的借款。因此華誠××認為陳某某以實際行為對抵押典當進行了追認的觀點不能成立。

綜上,華誠××不能享有訟爭房屋的抵押權。
文章來源:民商事實務

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